Delårsrapport jan-sep 2018

Stadsutveckling skapar värde

Förvaltningsresultatet ökar med 7 procent och belåningsgraden förbättras och uppgår till 54,6 procent. Vår ambition är att miljöcertifiera alla våra fastigheter som en del av vår stadsutvecklingsstrategi.

Våra städer fortsätter växa och trenden inom kontorsmarknaden, där centrala lägen och flexibilitet blir allt viktigare, håller i sig. Vi ser en fortsatt stark efterfrågan på både lokaler och bostäder vilket visar sig i vårt ökade förvaltningsresultat. Överskottsgraden uppgår till 64 procent trots högre vinterrelaterade kostnader. Dessa har motverkats av att vi ökat våra intäkter och driver en mer effektiv förvaltning. Vi ser vårt fastighetsägande som evigt, varför vi lägger stor vikt vid att den tekniska statusen i våra fastigheter ska vara hög. Vår strategi är stadsutveckling med målet att skapa attraktiva fastigheter, platser, kvarter och stadsdelar. På attraktiva platser vill människor vara och umgås med varandra och ta del av stadens utbud. På så sätt erbjuder vi våra hyresgäster mycket mer än bara en lokal.

Aktiviteten är god inom uthyrningsverksamheten vilket syns i en positiv nettouthyrning om 10 mkr under kvartalet. Som exempel har vi bland annat skrivit två kontrakt i Skellefteå på nivåer över 2 000 kr/kvm. Att jämföra med för fyra år sedan då hyresnivåerna var runt 1 000 kr/kvm vilket visar på stark utveckling i staden. Våra hyresgäster prioriterar i allt högre utsträckning tillgänglighet och omkringliggande service, vilket är precis det vi kan erbjuda i vårt centrala fastighetsbestånd.

Transaktionerna i Gävle under kvartalet har ytterligare koncentrerat vårt fastighetsbestånd. Vi har minskat andelen industri till förmån för kontor och samhällsfastigheter i lägen som ger oss en stärkt närvaro i de centrala delarna i staden. Samma förflyttning har vi tidigare gjort i bland annat Umeå och Östersund med mycket bra utfall. Ett större centralt bestånd och en marknadsledande position som ger oss bättre möjligheter till förädling av fastigheter och platser enligt vår strategi för ökad tillväxt. Avkastningen på våra investeringar är även den betydligt högre i centrala lägen.

Vår genomsnittliga finansieringsränta har under kvartalet sjunkit ytterligare till låga 1,3 procent. Förändringen förklaras främst av ett derivat-förfall under augusti. Belåningsgraden minskar och uppgår till 54,6 procent per sista september. Vi har redan nu refinansierat våra lån som förfaller i november och det till lägre räntenivåer och på längre löptider som kommer påverka den genomsnittliga kapitalbindningen positivt. Tillgången på kapital är fortsatt god både från bank och kapitalmarknaden. Goda relationer med alla våra intressenter är väldigt viktigt var-för vi värnar om hög transparens och tillgänglighet. Vi har under 2018 rapporterat enligt EPRA:s rekommendationer samt till GRESB, där vi uppnått nivån Green Star.

Vår ambition är att miljöcertifiera alla våra fastigheter. Arbetet kommer kräva mycket tid och resurser och vi utarbetar nu en realistisk tidplan. Ambitionen sätter en tydlighet och är en del i vår inriktning för ett håll-bart bolag och en långsiktigt hållbar stadsutveckling. Vi har även börjat installera vår andra solcellsanläggning, denna gång på Stationshuset i Åre. Anläggningen omfattar cirka 900 kvm och väntas producera 135 MWh. Anläggningen är en av flertalet solcellsinvesteringar vi avser genomföra kommande år.

Vi fortsätter leverera. Våra nyckeltal stärks, vi förädlar vårt bestånd och våra nyproduktionsprojekt börjar ta form. Det finns stor utvecklings-potential i våra städer genom att skapa attraktiva platser där människor vill vara. Att utveckla befintliga ytor samt att skapa nya där infrastrukturen redan är etablerad är långsiktigt hållbart. Som den marknads-ledande aktören i alla våra städer har vi stora möjligheter att driva denna utveckling. Vår position är unik och jag ser med stora förhoppningar på alla de möjligheter vi har att fortsätta skapa värde för våra aktieägare, hyresgäster och våra städer.

Kapitalstruktur

Per den 30 september 2018 finansierades 36 procent (34) av den totala balansomslutningen om 20 450 mkr via eget kapital, 54 procent (57) genom räntebärande skulder och 10 procent (9) av övrigt kapital. Räntebärande skulder består av bankfinansiering, säkerställda obligationer och certfikat.

EGET KAPITAL
Eget kapital uppgick per 30 september 2018 till 7 388 mkr (6 631). Soliditeten uppgick till 36,1 procent (33,9) och översteg därmed målet om 30 procent.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 11 026 mkr (11 133). Av de räntebärande skulderna består 8 986 mkr (10 118) av bankfinansiering och 1 240 mkr (1 015) av säkerställda obligationer samt 800 mkr av certifikat (0). Obligationerna emitteras genom det samägda bolaget Svensk FastighetsFinansiering AB:s säkerställda MTN-program. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 54,6 procent (57,8) vid periodens utgång. Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick per den 30 september till  1,3 procent (1,6) och räntetäckningsgraden uppgick för perioden till 5,7 ggr (5,5).

DERIVAT
Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 000 mkr (4 600) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 september 2018 till 0,5 mkr (-24). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 21 i Årsredovisning 2017). Värdeförändringar redovisas över
resultaträkningen.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 1,7 år (2,7) och genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick  till 1,7 år (2,2). Av koncernens utestående lån så löper 8 357 mkr  (7 187) med fast ränta.

LIKVIDITET
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 0 mkr (19) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 1 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600).