Delårsrapport jan-mars 2018

VD har ordet

Hyresintäkterna fortsätter öka, uthyrningsgraden förbättras och vår finansiella position stärks. Belåningsgraden är nere på 56,7 procent och soliditeten ökar till 35,3 procent.

Förvaltningsresultatet ökar med 5 procent jämfört med föregående år och uthyrningsgraden uppgår nu till 92 procent. Hyrestillväxten i jäm­förbart bestånd uppgår till 3,9 procent. Vi har detta kvartal full effekt från förvärvet av de 32 fastigheterna i Luleå, Umeå och Sundsvall vilket bidrar positivt till resultatet. Resultatet belastas av vinterrelaterade kost­nader som är cirka 22 mkr högre än under samma period förra året.

Relationer är grunden till lönsamma affärer. En bra affär ska man kun­na göra flera gånger. Vi fokuserar mer och mer på hur vi kan hjälpa våra hyres­gäster att bli mer lönsamma. Genom att skapa rätt mix av hyresgäster kan vi öka flödet på platsen. Vi tillhandahåller en lokal och tillsammans med våra hyresgäster skapar vi platsen och gör den attraktiv. Lyckas våra hyresgäster lyckas även vi.

Vi fortsätter enligt vår strategi att koncentrera vårt fastighetsbestånd till våra tio tillväxtstäder. Under första kvartalet såldes hela vårt bestånd i Ljusdal samt tillträddes de två förvärvade fastigheterna i centrala Skellefteå.

Utvecklingen på våra orter är fortsatt god. Enligt den senaste befolk­ningsstatistiken växer alla våra städer. Den oro som finns bland bo­stadsutvecklare i storstadsregionerna ser vi väldigt lite av. Starkast just nu är den ekonomiska utvecklingen i Umeå, vilket är en av de största anledningarna till vår utökade närvaro i staden genom flertalet förvärv förra året. Hyresutvecklingen är fortsatt positiv och har ökat med drygt 100 procent för moderna centrala kontor de senaste tre åren. Ökade hyror och ökande efterfrågan gör det intressant att bygga nytt och vi har många spännande projekt på gång, exempelvis utbyggnationen av fastigheten Saga i centrala Umeå och nya bostäder vid Vasaplan som kommer förtäta centrum och öka attraktionskraften för Umeå.

Den föreslagna förändringen av ränteavdragsbegräsningar och föränd­rad bolagsskatt som presenterades av Finansdepartementet kommer, i nuvarande utformning, få en initialt positiv effekt på vårt resultat. Dels kommer vi, genom en omvärdering av den uppskjutna skatteskulden, få en positiv engångseffekt, dels kommer den sänkta bolagsskatten på­verka vår betalda skatt. Dagens låga räntor, och vårt starka kassaflöde, medför att ränteavdragsbegränsningen inte påverkar oss idag. Förslaget kan dock på lång sikt innebära minskade investeringar och byggande för marknaden som helhet.

Våra finansiella nyckeltal fortsätter stärkas. Belåningsgraden ligger nu på 56,7 procent och soliditeten uppgår till 35,3 procent. Tillgången till kapital är god både från banker och kapitalmarknad. Vi har utökat vårt certifikatprogram med 200 mkr under kvartalet, med ännu bättre villkor än tidigare.

Vår goda utveckling fortsätter. Marknaden är stark och organisationen levererar. Vi arbetar för att vara det självklara valet av hyresvärd i våra städer genom att göra skillnad. Att tillhandahålla mer än bara area blir allt viktigare. Genom att lyssna på och förstå våra hyresgästers och våra städers behov, skapa flyttkedjor och bygga attraktiva mötesplatser skapar vi även mervärden. Det är hållbar stadsutveckling som skapar tillväxt för oss och för våra aktieägare.

Kapitalstruktur

Per den 31 mars 2018 finansierades 35 procent (33) av den totala alansomslutningen på 20 188 mkr via eget kapital, 55 procent (58) genom räntebärande skulder och 10 procent (9) av övrigt kapital. Räntebärande skulder består av bankfinansiering, säkerställda obligationer och certifikat.

EGET KAPITAL
Eget kapital uppgick per 31 mars 2018 till 7 116 mkr (6 452). Soliditeten uppgick till 35,3 procent (33,5) och översteg därmed målet om 30 procent.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 11 186 mkr (11 117) per den 31 mars 2018. Av de räntebärande skulderna bestod 9 180 mkr (10 102) av bankfinansiering, 1 206 mkr (1 015) av säkerställda obliga­tioner samt 800 mkr certifikat (0). Obligationerna emitteras genom det samägda bolaget Svensk FastighetsFinansiering AB (SFF) säkerställda MTN­program. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 56,7 procent (59,1) vid perioden utgång. Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument uppgick per den 31 mars 2018 till 1,5 procent (1,6), inklusive lånelöften, och räntetäckningsgraden uppgick till 4,9 ggr (5,2).

DERIVAT
Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 600 mkr (600) ränte­säkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen exklusive räntetak uppgick till ­10 mkr (­35) och marknadsvärdet för räntetak uppgick till 1 mkr (0) per den 31 mars 2018. De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Värdet av derivaten är alltid noll vid förfallotidpunkten. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 21 i Års­redovisning 2017). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive derivat, uppgick till 2,2 år (1,9) och kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (2,4). Av koncernens utestående lån så löper 8 163 mkr (7 197) med fast ränta.

LIKVIDITET
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 123 mkr (164) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600).