ÅRET I KORTHET
JANUARI–DECEMBER 2017
- HYRESINTÄKTERNA ÖKADE MED 28 PROCENT UPPGICK TILL 1700 MKR (1323)
- FÖRVALTNINGSRESULTATET UPPGICK TILL 822 MKR (539)
- OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR PÅ FASTIGHETER UPPGICK TILL 402 MKR (337) OCH PÅ DERIVAT TILL 27 MKR (91)
- RESULTAT EFTER SKATT UPPGICK TILL 1029 MKR (832)
- RESULTAT PER AKTIE UPPGICK TILL 7,78 KR (8,66)
- STYRELSEN FÖRESLÅR EN UTDELNING OM 2,90 KR PER AKTIE (2,00), JÄMNT FÖRDELAT PÅ TVÅ UTDELNINGSTILLFÄLLEN
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER KVARTALET
Förvaltningsresultatet ökar med 53 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd är förbättringen 19 procent.
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER KVARTALET
Förvaltningsresultatet ökar med 53 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd är förbättringen 19 procent.
- Förvaltningsresultatet ökar med 53 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd är förbättringen 19 procent.
- Kommunfullmäktige i Östersunds kommun beslutar slutgiltigt att teckna markanvisningsavtal med Diös gällande del av Gustav III:s torg i Östersund.
- Den 21 december avyttras fastigheten Nedre Gruvriset 33:156 till en köpeskilling om 49 miljoner kronor. Tillträde sker under senare delen av 2018.
- Under december förvärvar vi fastigheterna Idun 10 i Skellefteå samt Polaris 39 i Skellefteå. Tllträdena sker under första kvartalet 2018.
- I december emitterar vi certifikat under ett nyupprättat företagscertifikatsprogram för 600 mkr på löptider om 3, 4, 6 och 12 månader. Programmets rambelopp uppgår till 2 000 mkr.
VD HAR ORDET
Resultatutvecklingen under 2017 var stark. Förvaltningsresultatet ökade med 53 procent till 822 mkr (539) och överskottsgraden ökade till 64 procent, vilket var bättre än årets målsättning. Nyuthyrningen fortsatte i högre takt än tidigare och nettouthyrningen summerade till 55 mkr (26), vilket är nytt rekord.
VD HAR ORDET
Resultatutvecklingen under 2017 var stark. Förvaltningsresultatet ökade med 53 procent till 822 mkr (539) och överskottsgraden ökade till 64 procent, vilket var bättre än årets målsättning. Nyuthyrningen fortsatte i högre takt än tidigare och nettouthyrningen summerade till 55 mkr (26), vilket är nytt rekord.
Uthyrningsgraden uppgick till 91 procent, och jag är övertygad om att uthyrningsgraden kommer att stärkas ytterligare. Vi har tydligt fokus på tillväxt. Vi har en ännu bättre fastighetsportfölj samt en organisation som på ett tydligare sätt har hyresgästen och affärerna i centrum.
Nya behov och beteendemönster påverkar en stads utveckling. Ska vi vara långsiktigt framgångsrika måste vi lyssna på vad som efterfrågas. Vår strategi kring stadsutveckling handlar om att skapa tillväxt. Vi skapar mötesplatser och förtätning. Vi bygger nya bostäder och kommersiella lokaler. Vi utvecklar och förädlar våra fastigheter på ett smart sätt för att
möta behoven. Grundsynen är att vi blir ännu mer lönsamma om staden växer och är attraktiv samt om det går bra för våra hyresgäster.
Vi har identifierat byggrätter om totalt cirka 150 000 BTA med en total investering i nybyggnadsprojekt om cirka 4 000 mkr. Projekten kommer att ge oss en ny dimension och nya möjligheter. Att vi skapar nya ytor i centrum ökar städernas attraktivitet, ökar efterfrågan på lokaler och driver hyresutvecklingen. De första projekten beräknas påbörjas under
2018 och närmast i tid ligger hotellprojektet Riverside i centrala Sundsvall och bostäder genom brf Årummet i centrala Falun.
Förvärvet av de 32 fastigheterna som tillträddes i början av februari blev precis så bra som vi hade räknat med. Förutom att stärka vårt hyresgästerbjudande effektiviserade vi administrationen och minskade den totala vakansen i beståndet. Under året genomförde vi ett antal bytesaffärer som tydligt visar att det är i centrum vi ska vara. Under december
stärkte vi dessutom vår position i centrala Skellefteå med förvärv av två kommersiella fastigheter.
Under fjärde kvartalet emitterade vi 600 mkr via vårt nyupprättade svenska företagscertifikatprogram. Programmet breddar vår finansieringsbas på ett kostnadseffektivt sätt. Vi hade lägre räntekostnader än föregående år, trots en större balansräkning, vilket vittnar om en låg finansieringsränta och goda relationer med både banker och kapitalmarknad.
Jag är stolt över att vi levererar ett så bra resultat att styrelsen kan föreslå en utdelningsökning om 45 procent. Förslaget är en utdelning om 2,90 kr per aktie (2,00) jämnt fördelat på två tillfällen, med 1,45 kr per tillfälle. Det ger ett jämnare kassaflöde över året och volatiliteten
i aktien minskar då beloppet som avskiljs vid respektive utdelning är lägre än vid en utdelning. Förslaget är i enlighet med utdelningspolicyn och ger även i år en av de mest attraktiva direktavkastningarna i branschen.
Konjunkturen i Sverige och på vår marknad är väldigt god. Konjunkturinstitutet spår att även 2018 kommer bli ett år med stark tillväxt i Sverige, vilket är gynnsamt för oss som fastighetsägare med minskade vakanser och ökat kassaflöde som följd.
Med vårt fokus på stadsutveckling och det fastighetsbestånd vi äger idag är vi precis rätt positionerade för att göra fler lönsamma affärer i form av förvärv, uthyrningar och nybyggnadsprojekt. Vi har en riktigt vass organisation som levererar på en bra nivå redan idag, samtidigt som vi ser många fler möjligheter. Med ett starkt 2017 i ryggen, och vår ständiga strävan att bli bättre, ska vi fortsätta leverera ett ökat kassaflöde och en attraktiv avkastning till våra aktieägare även 2018.
ÅRETS RESULTAT
Periodens förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 822 mkr (539). I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 19 procent jämfört med föregående år.
ÅRETS RESULTAT
Periodens förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 822 mkr (539). I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 19 procent jämfört med föregående år.
Årets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 822 mkr (539). I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 19 procent jämfört med föregående år.
Årets intäkter och kostnader påverkas av förvärvet av 32 fastigheter under första kvartalet. Fastigheterna tillträddes den 1 februari 2017 och införlivas från det datumet i vårt resultat.
HYRESINTÄKTER OCH ÖVRIGA INTÄKTER
Hyresintäkterna för året uppgick till 1 700 mkr (1 323) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent (90). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3,7 procent jämfört med föregående år.
Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 19 mkr (17) och bestod bland annat av vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler.
FASTIGHETSKOSTNADER
De totala fastighetskostnaderna uppgick till 639 mkr (534). Av fastighetskostnaderna utgjorde 9 mkr (10) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster.
DRIFTÖVERSKOTT
Driftöverskottet uppgick till 1 080 mkr (806) vilket motsvarar en överskottsgrad om 64 procent (61). Den förbättrade överskottsgraden förklaras främst av förbättrat uthyrningsläge. I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 5,8 procent jämfört med föregående år.
CENTRALADMINISTRATION
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 73 mkr (63). I central administration ingår en engångspost om 4 mkr som avser omstruktureringskostnader i samband med genomförda förvärv.
FINANSNETTO
Årets finansnetto uppgick till -185 mkr (-204). Årets räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 1,8 procent (2,4). Genomsnittlig årsränta för räntebärande skulder utifrån gällande villkor och marknadsräntor per den 31 december uppgick till 1,5 procent (2,0).
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Fastighetsmarknaden kännetecknas av en fortsatt hög aktivitet, stor efterfrågan och fortsatt begränsat utbud med stigande priser som följd. Prisökningen är främst hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxtorter. Den genomsnittliga värderingsyielden uppgick vid utgången av året till 6,08 procent (6,40) vilket på portföljnivå motsvarar en minskning med 0,32 procentenheter sedan förra årsskiftet. Den positiva värdeförändringen om 402 mkr (337) består av förädling av fastighetsbeståndet samt engångs effekter av rabatt på uppskjuten skatt
vid genomförda fastighetstransaktioner. Värdeförändringen motsvarade 2,1 procent (2,5) av marknadsvärdet. Marknadsvärdet uppgick per 31 december till 19 457 mkr (13 683).
Under året har 15 fastigheter avyttrats med en realiserad värdeförändring om 10 mkr. Föregående år avyttrades 42 fastigheter med en realiserad värdeförändring om -10 mkr. Under året har 40 fastigheter (5) förvärvats.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR DERIVAT
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Under året uppgick orealiserade värdeförändringar för derivatinstrumenten till 27 mkr (91), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Förändringen av derivatens marknadsvärden är framför allt hänförliga till tidseffekten.
RESULTAT FÖRE SKATT
Resultat före skatt uppgick till 1 261 mkr (957). Resultatförbättringen har sin främsta förklaring i en större fastighetsportfölj.
RESULTAT EFTER SKATT
Resultat efter skatt uppgick till 1 029 mkr (832). Aktuell skatt uppgick till -43 mkr (11), vilken huvudsakligen är hänförlig till skatt i dotterbolag som är förhindrade att resultatutjämna med koncernbidrag. Den positiva skatteeffekten föregående år är hänförlig till tidigare reserverade skattekostnader i skatteärende som delvis har återförts. Uppskjuten skatteskuld uppgick till -189 mkr (-136).
FJÄRDE KVARTALETS RESULTAT
Fjärde kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 197 mkr (132). Driftöverskottet uppgick till 266 mkr (195) vilket motsvarar en överskottsgrad om 61 procent (59).
FJÄRDE KVARTALETS RESULTAT
Fjärde kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 197 mkr (132). Driftöverskottet uppgick till 266 mkr (195) vilket motsvarar en överskottsgrad om 61 procent (59).
Fjärde kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 197 mkr (132). Driftöverskottet uppgick till 266 mkr (195) vilket motsvarar en överskottsgrad om 61 procent (59).
- Hyresintäkterna för fjärde kvartalet uppgick till 437 mkr (332) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent (90).
- De totala fastighetskostnaderna uppgick till 177 mkr (142).
Fjärde kvartalets finansnetto uppgick till -48 mkr (-45). Resultat före skatt uppgick till 268 mkr (330) och påverkades positivt med 65 mkr (181) avseende värdeförändring av fastigheter och med 6 mkr (17) avseende räntederivatens marknadsvärden. Resultat efter skatt uppgick till 256 mkr (266) varav uppskjuten skatt påverkade resultatet med 4 mkr (-53) och aktuell skatt med 16 mkr (-11).
Under det fjärde kvartalet har 2 fastigheter (0) sålts med en realiserad värdeförändring om -2 mkr (0). Under det fjärde kvartalet har 2 fastigheter (1) förvärvats.
VÅRT BESTÅND
Vi är marknadsledande i våra prioriterade städer. Vi äger alla typer av fastigheter med beståndet fokuserat till centrala lägen i tillväxtstäder, från Borlänge i söder till Luleå i norr.
Hyresvärde per lokalslag
Hyresvärde per lokalslag
MARKNADSKOMMENTAR
Sveriges ekonomi är fortsatt stark där BNP förväntas växa med 3,0 procent 2018 enligt Konjunkturinstitutet.
MARKNADSKOMMENTAR
Sveriges ekonomi är fortsatt stark där BNP förväntas växa med 3,0 procent 2018 enligt Konjunkturinstitutet.
MARKNADSKOMMENTAR
Sveriges ekonomi är fortsatt stark där BNP förväntas växa med 3,0 procent 2018 enligt Konjunkturinstitutet. Sysselsättningen har ökat snabbt de senaste åren och behovet att rekrytera personal är fortsatt högt. Befolkningstillväxten på våra orter var genomgående positiv under 2016 och uppgick till över 7 000 personer.
Northvolt har beslutat sig att etablera sin batterifabrik i Skellefteå. Satsningen väntas tillskapa 2 000–2 500 nya arbetstillfällen och fabriken ska stå helt klar 2023. Bygget beräknas påbörjas i mitten av 2018 och produktionen väntas påbörjas 2020.
KAPITALSTRUKTUR
Per den 31 december 2017 finansierades 35 procent (31) av den totala bansomslutningen på 19 708 mkr via eget kapital, 56 procent (58) genom räntebärande skulder och 9 procent (11) av övrigt kapital.
KAPITALSTRUKTUR
Per den 31 december 2017 finansierades 35 procent (31) av den totala bansomslutningen på 19 708 mkr via eget kapital, 56 procent (58) genom räntebärande skulder och 9 procent (11) av övrigt kapital.
Per den 31 december 2017 finansierades 35 procent (31) av den totala bansomslutningen på 19 708 mkr via eget kapital, 56 procent (58) genom räntebärande skulder och 9 procent (11) av övrigt kapital. Soliditeten uppgick till 34,9 procent (31,0) och överstiger därmed målet om 30 procent. Räntebärande skulder består av bankfinansiering, säkerställda obligationer och certifikat. Övrigt kapital utgörs främst av uppskjutna skatteskulder.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 11 104 mkr (8 013).
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 11 104 mkr (8 013).
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 11 104 mkr (8 013). Av de räntebärande skulderna består 9 298 mkr (6 997) av bankfinan- siering och 1 206 mkr (1 015) av säkerställda obligationer samt 600 mkr (0) av certifikat. Obligationerna emitteras genom det samägda bolaget Svensk FastighetsFinansiering ABs (SFF) säkerställda MTN-program. Under det fjärde kvartalet har en obligation om 191 mkr emitterats med förfall 2019-09-25 och en fast ränta om 0,35 procent. Under det fjärde kvartalet har ett företagscertifikatprogram upprättats med ett rambelopp om 2 000 mkr samt en löptid på högst 364 dagar. Program- met har säkerställda backupfaciliteter för att hantera refinansierings- risken. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 57,1 procent (58,6) vid perioden utgång.
Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument uppgick per den 31 december till 1,5 procent (2,0), inklusive lånelöften. Räntetäckningsgraden för året uppgick till 5,3 ggr (3,6).
AKTIEUTVECKLING
Aktiekursen vid årets utgång stod i 55,8 kr per aktie (47,1) vilket motsvarar ett börsvärde om 7 499 mkr (4 484) samt en avkastning om 18,5 procent (-2,0) för de senaste 12 månaderna.
AKTIEUTVECKLING
Aktiekursen vid årets utgång stod i 55,8 kr per aktie (47,1) vilket motsvarar ett börsvärde om 7 499 mkr (4 484) samt en avkastning om 18,5 procent (-2,0) för de senaste 12 månaderna.
Aktiekursen vid årets utgång stod i 55,8 kr per aktie (47,1) vilket motsvarar ett börsvärde om 7 499 mkr (4 484) samt en avkastning om 18,5 procent (-2,0) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas den fastställda utdelningen om 2,00 kr per aktie uppgick aktiens totalavkastning till 23,9 procent (2,8) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 3,9 procent (4,9) och OMX Stockholm Real Estate PI 6,7 procent (8,2). Aktiekursen vid årets utgång stod i 55,8 kr per aktie (47,1) vilket motsvarar ett börsvärde om 7 499 mkr (4 484) samt en avkastning om 18,5 procent (-2,0) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas den fastställda utdelningen om 2,00 kr per aktie uppgick aktiens totalavkastning till 23,9 procent (2,8) för året. I grafen illustreras kurser för både Diös och indexen, för de senaste 12 månaderna. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 3,9 procent (4,9) och OMX Stockholm Real Estate PI 6,7 procent (8,2).
AVKASTNING OCH SUBSTANSVÄRDE
Avkastningen på eget kapital för året uppgick till 18,3 procent (20,6).
AVKASTNING OCH SUBSTANSVÄRDE
Avkastningen på eget kapital för året uppgick till 18,3 procent (20,6).
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta plus 6 procent. Avkastningsmålet för de senaste 12 månaderna uppgick till 5,9 procent (5,8). Avkastningen för året uppgick till 18,3 procent (20,6).
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 6 887 mkr (4 313) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NAV, uppgick till 8 033 mkr (5 336). Beräknat per aktie uppgick EPRA NAV till 59,7 kr (56,0) vilket medför att aktiekursen per den 31 december utgjorde 93 procent (84) av långsiktigt substansvärde. Aktuellt substansvärde uttryckt enligt EPRA NNNAV uppgick för perioden till 58,0 kr (53,7) per aktie.
INTJÄNING
Resultat per aktie för året uppgick till 7,78 kr (8,66) medan det långsiktiga resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 5,54 kr (5,14). EPRA EPS ska visa på den långsiktiga intjäningsförmågan per aktie och beräknas som förvaltningsresultatet med avdrag för 22 procents bolagsskatt hänförligt till förvaltningsresultatet minus minoritetens del av resultatet.