Bokslutskommuniké 2018

AKTIVITETER FÖR TILLVÄXT

Årets resultat är bra! Lönsamma investeringar och en tydligare position ger oss rätt förutsättningar för fortsatt tillväxt.

Förvaltningsresultatet ökade med 9 procent till 894 mkr främst tack vare ökade intäkter, en förbättrad effektivitet och minskade räntekostnader. Vi ser fortsatt stigande hyresnivåer i de centrala delarna av våra städer. Våra investeringar i befintligt bestånd ger bättre förutsättningar för våra hyresgästers affärer samt ökade driftnetton med högre fastighetsvärden som följd. Årets orealiserade värdeförändringar uppgår till 678 mkr och är en följd av förbättrade driftnetton.

Vi är stolta över att vi når målet för överskottsgrad om 64 procent, då året påverkats av ökade kostnader från dels en kall och snörik vinter, dels en ovanligt varm sommar. Nyuthyrningen har gått väldigt bra men vi har mottagit några större uppsägningar varför nettouthyrningen landar på 10 mkr (55) för året.

Direktavkastningen på aktien är även i år bland de högsta i branschen och bland svenska börsbolag. Styrelsens förslag om en utdelning om 3,00 kr per aktie, fördelat på två utbetalningstillfällen, ger en direktavkastning om 5,3 procent mot aktiekursen vid årsskiftet.

Vår största finansieringkälla är de nordiska bankerna. Tack vare vår finansieringstruktur och starka kassaflöde är vår finansieringsränta bland de lägsta i branschen. Det starka kassaflödet visar sig även i att nettoskulden i förhållande till EBITDA förbättras till 10,5. Vi tror fortsatt att räntorna kommer vara låga för en lång tid framöver. Vår belåningsgrad har genom lönsamma investeringar i våra fastigheter samt amorteringar minskat konstant sedan 2009 och uppgår nu till 53,4 procent.

Tillväxten och aktiviteten i våra städer är fortsatt hög. Även om tillväxttoppen sannolikt är bakom oss så ser vi fortsatt väldigt god aktivitet med nya etableringar, nya topphyresnivåer och fortsatt befolkningstillväxt.

Urbaniseringen kommer att fortsätta. Fler människor kommer att bo i städer framöver för att ta del av stadens utbud. Ny teknik och nya beteenden kommer medföra att läget och innehållet i platsen blir allt viktigare. Vi som fastighetsägare måste förstå och agera på denna förändring genom att utveckla attraktiva platser som skapar flöden av människor.

Ett axplock av årets aktiviteter är transaktionerna i Gävle där vi nu tagit en bättre och tydligare position i den centrala delen av staden och medvetet minskat vår andel av industrifastigheter. Vi har invigt våra första solcellsanläggningar. Vi har avyttrat vårt bestånd i Ljusdal för att ytterligare kunna fokusera på hyresgästerna i våra tio städer. Våra handels- och  industriytor har minskat genom konvertering till förmån för kontor och samhällshyresgäster. Med en starkare organisation och bättre fastigheter i rätt lägen har vi en unik position att driva tillväxt och utveckling på ett ansvarsfullt och lönsamt sätt.

Vi vill utveckla våra städer till att bli ännu mer inspirerande. Det handlar om hållbar stadsutveckling för alla, där ett ansvarsfullt agerande är en självklar förutsättning. Vi menar att tillväxt skapar tillväxt. Vi sätter därför ett långsiktigt mål om att växa vårt förvaltningsresultat per aktie med minst 5 procent per år. Jag är övertygad om att vi kommer bli mer lönsamma om vi kan möjliggöra tillväxt för våra hyresgäster och städer.

Våra aktiviteter och investeringar ska gynna både nuvarande och kommande generationer. Med ett tydligt fokus att generera tillväxt genom ett långsiktigt och ansvarsfullt agerande driver vi stadsutveckling som skapar värde för våra aktieägare, hyresgäster och våra städer. Med  relationer i fokus samt kunskap och nyfikenhet om framtiden, fortsätter vi i vår mission att skapa Sveriges mest inspirerande platser.

Kapitalstruktur

Per den 31 december 2018 finansierades 37 procent (35) av den totala balansomslutningen på 21 057 mkr via eget kapital, 53 procent (56) genom räntebärande skulder och 10 procent (9) av övrigt kapital. Räntebärande skulder består av bankfinansiering, säkerställda obligationer och certifikat.

EGET KAPITAL
Eget kapital uppgick per 31 december 2018 till 7 839 mkr (6 887). Soliditeten uppgick till 37,2 procent (34,9) och översteg därmed målet om 30 procent.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 11 099 mkr (11 104). Av de räntebärande skulderna består 8 769 mkr (9 298) av bankfinansiering och 1 240 mkr (1 206) av säkerställda obligationer samt 1 090 mkr av certifikat (600). Belåningsgraden för koncernen uppgick till
53,4 procent (57,1) vid årets utgång. Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument uppgick till 1,2 procent (1,5), inklusive lånelöften, och räntetäckningsgraden för året uppgick till 5,9 ggr (5,3).

DERIVAT
Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 000 mkr (4 600) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 31 december 2018 till 0,5 mkr (-16). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Värdet av derivaten är alltid noll vid förfallotidpunkten. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 21 i Årsredovisning 2017). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 1,4 år (1,4) och genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,0 år (2,4). Av koncernens utestående lån så löper 7 327 mkr (7 965) med fast ränta.

LIKVIDITET
Koncernens likvida medel uppgick vid årets utgång till 0 mkr (32) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 198 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600).