Delårsrapport jan-mar 2020

Ett starkt kvartal i en orolig tid

Vi rapporterar vårt resultat för årets första kvartal och jag kan konstatera att det har varit väldigt starkt. Nu står vi inför vår tids största prövning med rådande pandemi och dess konsekvenser. Vi tar ansvar för att minimera smittspridningen och för en nära dialog med våra hyresgäster kring deras affär. Hur detta kommer att påverka oss vet jag i dagsläget inte men vi agerar med respekt och ödmjukhet i en orolig tid.

Utvecklingen under första kvartalet var väldigt stark. Tillväxten i förvaltningsresultatet uppgick till 8 procent och överskottsgraden var 62 procent. Ökade hyresintäkter tillsammans med lägre vinterrelaterade kostnader bidrar positivt. Uthyrningsverksamheten är fortsatt stark och nettouthyrningen uppgick till 31 mkr som en följd av större uthyrningar där kassaflödet ligger ett par år fram i tiden.

Värdeförändringarna under kvartalet har på portföljnivå varit relativt oförändrade. Våra uthyrningar och investeringar inom främst kontor har påverkat fastighetsvärdet positivt, medan utsikterna för framförallt viss handel har påverkat värdet negativt.

Under kvartalet har 334 mkr investerats i projekt. Vår bedömning är att alla stora projekt, som till exempel hyreslägenheterna i Östersund, våra två hotell i Umeå respektive Sundsvall samt högskolan i Borlänge kommer fortgå enligt plan.

Det känns väldigt bra att vi redan vid utgången av första kvartalet refinansierat 85 procent av årets förfall. Vi hade två obligationsförfall om cirka 800 mkr under april och maj där förfallet i april om 574 mkr redan är refinansierat i bank, och gällande förfallet i maj pågår förhandlingar. Under 2020 har vi inga ytterligare låneförfall. Utöver befintliga lån har vi likvida medel, outnyttjad checkkredit och outnyttjade kreditfaciliteter om 1,2 mdr, vilket sätter oss i en finansiellt god position. Vår genomsnittränta per 31 mars var 1,3 procent och kapitalbindningen uppgick till 3,2 år.

Påverkan av Covid-19 på vår verksamhet är i dagsläget svårbedömd men vi kan konstatera att det är en situation som vi aldrig tidigare varit med om. De åtgärder som vidtagits och de förändrade beteenden som det medfört påverkar oss själva och hela vår omgivning. Varaktigheten av krisen och de åtgärder som kan mildra konsekvenserna är väsentliga för hur påverkade vi kommer bli. I det pressade läge som många hyresgäster befinner sig är det vår viktigaste uppgift att föra individuella dialoger med våra hyresgäster och vidta lämpliga åtgärder. 

Branscher inom besöksnäringen, såsom restaurang, café och hotell, är mer utsatta i det skede vi befinner oss i just nu. Cirka 6 procent av våra hyresintäkter kommer från hyresgäster verksamma inom dessa branscher. Sällanköpshandel generellt ser stora effekter då både antal
besökare och omsättningen minskar. Vi har en god diversifiering inom handel med allt från dagligvaruhandel, apotek och systembolaget som går fortsatt bra till sällanköpshandel som har det tyngre. Vi har som stöttande åtgärder erbjudit möjligheten till flexiblare öppettider, vi
erbjuder i vissa fall månadshyra i stället för kvartalshyra och vi har gjort överenskommelser avseende hyresrabatter. Vi kan i nuläget konstatera att cirka 91 procent av förväntade hyres inbetalningar för april erhållits vilket kan jämföras med cirka 97 procent tidigare år.

Det råder fortsatt viss osäkerhet kring det av regeringen beslutade hyresstödet riktat till sällanköpshandel, restauranger och caféer, men vi väljer att vara proaktiva då vi är övertygade om att det kommer att betala sig i framtiden. Vår kostnad utifrån hittills gjorda överenskommelser uppgår till cirka 8 mkr.

Slutligen vill jag ge en stor eloge till alla medarbetare dels för det starka kvartal som vi presterat, dels för agerandet för att minska smittspridningen samtidigt som enorm kraft och energi läggs på att bemöta alla våra hyresgäster på ett professionellt sätt. Genom att vara aktiva och vidta åtgärder hoppas vi kunna bidra till att många av våra hyresgäster klarar denna prövning. Jag hyser stor respekt för rådande pandemi och är ödmjuk inför framtiden. Samtidigt är jag övertygad om att när vi tagit oss igenom de utmaningar som står framför oss står vi starka med många möjligheter att bedriva värdeskapande stadsutveckling.

Tillsammans tar vi oss igenom denna utmanande tid.

Kapitalstruktur

Per den 31 mars 2020 finansierades 37 procent (37) av den totala balansomslutningen på 23 711 mkr via eget kapital, 54 procent (53) genom räntebärande skulder och 9 procent (10) av övriga poster.

EGET KAPITAL
Eget kapital uppgick per den 31 mars till 8 646 mkr (8 069). Under perioden har återköp av egna aktier gjorts uppgående till 29 mkr (-). Soliditeten uppgick till 36,5 procent (36,9) och översteg därmed målet om 35 procent.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 12 762 mkr (11 349). Av de räntebärande skulderna bestod 9 539 mkr (8 859) av bankfinansiering och 1 248 mkr (1 240) av säkerställda obligationer samt 1 975 mkr (1 250) av certifikat. Upplupet anskaffningsvärde på certifikaten uppgick till 1 973 mkr (1 250). Belåningsgraden för koncernen uppgick till 54,9 procent (52,8) vid periodens utgång. Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument uppgick till 1,3 procent (1,3), inklusive lånelöften, och räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 6,1 ggr (6,2).

FINANSIELLA INSTRUMENT
Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 000 mkr (4 000) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 31 mars 2020 till 0 mkr (0). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 22 i Årsredovisning 2019). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 0,4 år (1,1) och genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,2 år (2,3). Av koncernens utestående lån löper 2 804 mkr (6 510) med fast ränta varav 1 975 mkr (1 250) avser certifikat.

LIKVIDITET
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 40 mkr (0) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (336). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600).